Cykle kontroli okresowych

Kontrole wykonywane corocznie

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli co najmniej 1 raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego sprawności:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Szczegółowo należy poddać kontroli elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla: bezpieczeństwa osób, środowiska, konstrukcji budynku. Sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Kontrole okresowe, 1 roczne powinny być przeprowadzane w porze wiosennej.
Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku.

Pewnie Państwo pamiętają, że nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 10 maja 2007 r. wprowadziła obowiązek dodatkowej kontroli okresowej budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2. Zakres kontroli jest taki sam, jak dla kontroli rocznej i obejmuje sprawdzenie stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Okresowa kontrola obiektów wielkopowierzchniowych powinna być przeprowadzona co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Kontrola wykonywana wiosną powinna ujawnić skutki zaszłości zimowych, w szczególności: nadmiernego obciążenia dachu marznącym śniegiem, zamarzania wody dostającej się do szczelin, odkształceń elementów zewnętrznych obiektu. Kontrola wykonywana w porze jesiennej ma na celu sprawdzenie przygotowanie obiektu do okresu zimowego, bada skutki zdarzeń, które mogły mieć miejsce po kontroli wiosennej, jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, pożary lub powodzie, i inne zdarzenia w wyniku których mogło nastąpić uszkodzenie obiektu budowlanego lub stworzyć zagrożenie takim uszkodzeniem.

Ustawodawca nakłada na osoby dokonujące kontroli obowiązek niezwłocznego, pisemnego zawiadomienia właściwego organu o przeprowadzonej kontroli. Proszę zwrócić uwagę na użycie w tym artykule zwrotu „co najmniej". Dla danego obiektu wielkopowierzchniowego - z charakteru eksploatacji, ze złego stanu technicznego lub z powodu innych czynników - może wynikać potrzeba częstszej kontroli aniżeli 2 razy w roku. Warto także zastanowić się przez chwilę nad drugą częścią wprowadzonego przepisu: „... oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2"; w każdym przypadku, gdy suma powierzchni poszczególnych połaci dachu obiektu przekracza 1 000 m2 należy wykonać kontrolę w zakresie określonym w art. 62.1 punkt 3 Prawa budowlanego. Tym kontrolom będą podlegać na przykład: zadaszone stadiony sportowe, większe perony kolejowe, hale widowiskowe, niektóre magazyny itp.

Kontrole wykonywane raz na 5 lat

Kontrola prowadzona co najmniej raz na 5 lat, polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W roku, w którym wykonuje się kontrolę 5 letnią, należy także wykonać kontrolę 1 roczną. Obydwie kontrole można wykonać w porze wiosennej razem, ale protokoły powinny być wykonane oddzielnie: osobno dla kontroli 1 rocznej i osobno dla kontroli 5 letniej. Niektóre Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego dopuszczają możliwość utworzenia jednego, wspólnego protokołu, jednak taki wybór powinien być wyraźnie zaznaczony w tytule protokołu, na przykład: „Protokół z kontroli 1 rocznej i 5 letniej, wykonanych razem". Ponadto należy dołączyć w treści protokołu akapit wynikający z Art. 62. 1, podpunkt 2: określenie przydatności do użytkowania elementów obiektu budowlanego. Na skutek użytkowania następuje obniżenie przydatności technicznej obiektu budowlanego, a z upływem czasu - jej utrata. Trzeba więc dodatkowo opisać jaki jest stopień przydatności danego elementu, w porównaniu do jego wartości pierwotnej. Zgodnie z zaleceniem Głównego Inspektora Narządu Budowlanego, wyrażonym w jednym z jego pism, należy unikać określeń abstrakcyjnych typu: „dostateczny, zadawalający, niewłaściwy", lecz dokładnie opisać rodzaj zmian degeneracyjnych (co się z danym elementem dzieje), pomimo, że wciąż nadaje się do użytkowania.

Kontrole budynków jednorodzinnych

Budynki jednorodzinne także podlegają kontrolom okresowym, lecz w mniejszej liczbie zakresów technicznych. W cyklu rocznym należy wykonać kontrole:
• instalacji i urządzeń ochrony środowiska,
• instalacji i urządzeń gazowych,
• przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych,
a raz na 5 lat:
• stanu konstrukcyjno-budowlanego i przydatności do użytkowania,
• estetyki budynku i jego otoczenia,
• instalacji elektrycznych i piorunochronnych.
Place zabaw i boiska zawsze podlegają rygorowi kontroli 1 rocznej.

Dodatkowe kontrole i ekspertyzy stanu technicznego

Organ administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego może - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska - nakazać przeprowadzenie dodatkowej kontroli, a także zażądać przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Usuwanie zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych

Obok obowiązku regularnego wykonywania kontroli, na właścicielu, zarządcy lub użytkowniku obiektu ogrzewanego paliwem stałym, ciekłym lub gazowym, ciąży obowiązek usuwania zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych:
1) od palenisk opalanych paliwem stałym - co najmniej 4 razy w roku,
2) od palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym - co najmniej 2 razy w roku,
3) od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych - co najmniej 1 raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej.
Podstawa prawna: rozporządzenie MSWiA z z dnia 7 czerwca 2010 r. (Dz. U. 109 z dnia 22 czerwca 2010 r.) „w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów".