Nowości:

Bezpłatne publikacje
Nowe wersje publikacji na temat kontroli obiektów budowlanych.
>>szczegóły 
Kominy
Zasady przeglądów technicznych kominów.
>> szczegóły 

Skorowidz
tematów
 

Jak prowadzić Książkę Obiektu Budowlanego w postaci papierowej

Podstawa prawna

Odpowiedzialność za właściwe utrzymanie obiektu budowlanego - w myśl art. 61 Prawa budowlanego - ponoszą osoby (fizyczne lub prawne), mające prawo własności lub współwłasności, albo sprawujące w ich imieniu zarząd tym obiektem na mocy odpowiedniej umowy.

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 Prawa budowlanego, Książkę Obiektu Budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Obowiązek prowadzenia Książki nie obejmuje budynków: indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego, letniskowego, i innych obiektów budowlanych wymienionych w art. 29, ust. 1 Prawa budowlanego. Pełna lista obiektów, dla których nie prowadzi się KOB znajduje się w opracowaniu ,,Jak prowadzić Książkę Obiektu Budowlanego", do pobrania na stronie Bezpłatne publikacje. Budynki, w których prowadzona jest działalność gospodarcza (hotele, pensjonaty, sanatoria, restauracje, jadłodajnie, hale produkcyjne, biura) bezwzględnie - na mocy ustawy - podlegają rygorowi prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego.

KOB zakłada właściciel lub zarządca nieruchomości w terminie 30 dni od dnia otrzymania decyzji organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie. W procedurze zawiadomienia o zakończeniu budowy czas liczony jest od dnia upłynięcia terminu sprzeciwu albo doręczenia zaświadczenia organu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Książkę należy założyć także w sytuacji zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Po utworzeniu Książki właściciel lub zarządca nieruchomości wyznacza osobę fizyczną upoważnioną do jej prowadzenia. Wpisy umieszcza się w terminie do 7 dni od dnia zaszłości objętej zakresem Książki.

Od 2 stycznia 2023 Książkę Obiektu Budowlanego można prowadzić w Systemie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego. Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego jest projektem, który - podobnie jak Elektroniczny Dziennik Budowy - docelowo ma być realizowany w 100% cyfrowo. Do 2027 będzie możliwość prowadzenia dokumentu zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej. Po tej dacie zostanie jedynie elektroniczna wersja eKOB. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r., poz 2778: w sprawie książki obiektu budowlaneg oraz systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego zmienia zakres i treść Książki Obiektu Budowlanego. Liczbę stron dla poszczególnych podzakresów w Książce Obiektu Budowlanego w formie papierowej dobiera właściciel lub zarządca, najlepiej w porozumieniu z osobą znającą stan techniczny obiektu - jeśli takiej wiedzy nie posiada właściciel lub zarządca. Mogą Państwo samodzielnie utworzyć papierową KOB, gdyż do programu PRZEGLĄD została dołączona nowa, uaktualniona wersja Książki do wydruku, z możliwością wyboru liczby stron dla poszczególnych podzakresów. Samodzielnie wydrukowana Książka Obiektu Budowlanego będzie najlepszą, ponieważ Książki oferowane przez zewnętrznego dostawcę nie uwzglęniają charakteru obiektu budowlanego i mają stałą liczbę stron dla każdego obiektu.

Strona tytułowa Książki Obiektu Budowlanego powinna mieć określoną (jak w rozporządzeniu z dnia 15 grudnia 2022 r., poz. 2778) formę: powinna zawierać podstawowe informacje o obiekcie budowlanym i samej Książce tego obiektu, a także należy podać liczbę stron, którą, jak już wspomniałem, ustala właściciel lub zarządca. Konieczność podania liczby stron na stronie tytułowej Książki jest nowością ostatniego rozporządzenia.

Spis treści wyszczególnia rodzaje i kolejność zakresów tablicowych, tworzących Książkę Obiektu Budowlanego.

Tablica nr I. Informacja o obiekcie budowlanym,
Tablica nr II. Dane właściciela lub zarządcy,
Tablica nr III. Przeprowadzone kontrole,
Tablica nr IV. Ekspertyzy i opinie techniczne,
Tablica nr V. Przeglądy techniczne, konserwacja oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych,
Tablica nr VI. Roboty budowlane,
Tablica nr VII. Katastrofy budowlane dotyczące obiektu budowlanego,
Tablica nr VIII. Decyzje, postanowienia, zaświadczenia.

   

Treść zakresów Książki Obiektu Budowlanego

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r., poz 2778 podaje charakterystykę kolejnych zakresów KOB.

1. Tablica I: Informacja o obiekcie budowlanym, ,,dane identyfikacyjne obiektu". W tej tablicy zamieszcza się następujące informacje: rodzaj obiektu budowlanego, funkcję obiektu budowlanego, rok oddania obiektu budowlanego do użytkowania, charakterystyczne parametry techniczne obiektu budowlanego, w szczególności: informacje o powierzchni zabudowy budynku, powierzchni dachu budowli, wysokości, kubaturze, liczbie kondygnacji nadziemnych i podziemnych, liczbie lokali mieszkalnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego, rodzaju konstrukcji nośnej oraz o występowaniu w obiekcie wyrobów zawierających azbest, informację o wyposażeniu obiektu budowlanego w instalacje i urządzenia, informacje o wymaganych kontrolach okresowych, w zakresie określonym art. 62 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, plan sytuacyjny obiektu budowlanego zawierający dane, o których mowa w art. 60k ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, lokalizację obiektu budowlanego, a w przypadku książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej również oznaczenie obiektu na mapie, dane właściwego organu nadzoru budowlanego. Nazwa obiektu powinna być taka sama jak w pozwoleniu na budowę (jeśli zachowały się dokumenty) i zgodna z nazwą ze strony tytułowej. Przykłady nazw funkcji: mieszkalna, usługowa, produkcyjno-magazynowa, mieszkalno-biurowa.

2. Tablica II: Dane właściciela lub zarządcy. W tablicy o numerze kolejnym II zamieszcza się dane dotyczące właściciela obiektu budowlanego, dane dotyczące zarządcy obiektu budowlanego, jeżeli występuje, dane dotyczące osoby fizycznej upoważnionej do prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego. Dla każdej z tych osób trzeba podać: imię i nazwisko, adres zamieszkania, e-mail. Przepisy nie uściślają jakim kwalifikacjom powinna odpowiadać osoba prowadząca Książkę Obiektu Budowlanego. Właściciel lub zarządca może sam prowadzić Książkę lub upoważnić inną osobę do jej prowadzenia; kopia upoważnienia powinna być dołączona do dokumentacji obiektu.

3. Tablica III: Przeprowadzone kontrole obiektu. Tablica o numerze III dotyczy przeprowadzonych kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Umieszczamy wykaz protokołów kontroli okresowych stanu technicznej sprawności obiektu, kontroli przeprowadzanych co najmniej jeden raz w roku, zgodnie z art 62 ustawy Prawo budowlane, ust. 1. pkt 1, wykaz protokołów kontroli okresowych stanu technicznej sprawnościi wartości użytkowej całego obiektu przeprowadzanych co 5 lat, zgodnie z art 62 ustawy Prawo budowlane, ust. 1. pkt 2 i pozostałych kontroli określonych w art. 62 ust. 1 (jeśli występują). Wprowadza się istotne dane z protokołu pokontrolnego: datę przeprowadzenia kontroli, imię i nazwisko osoby przeprowadzającej kontrolę, informacje o numerze, rodzaju i zakresie posiadanych uprawnień budowlanych albo innych uprawnień dających podstawę do przeprowadzania kontroli; zakres kontroli, ustalenia dokonane w zakresie kontroli, informację, czy zostały stwierdzone nieprawidłowości, informację, czy stwierdzone nieprawidłowości stanowiły uszkodzenia lub braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem, zalecenia wskazujące czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości wraz z terminem ich wykonania - jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, informacje, czy kontrola dotyczyła budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 albo innego obiektu budowlanego o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2, metody i środki użytkowania elementów obiektu budowlanego narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów, zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.

Prawo budowlane - art. 62, ust. 1 - określa dwa rodzaje okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego: kontrolę roczną i kontrolę wykonywaną co 5 lat. W zakresie jak dla kontroli rocznej - z uwzględnieniem specyfiki sezonu zimowego i letniego - należy wykonać kontrole co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli. Niezależnie od kontroli okresowych, właściciel budynku lub zarządca może przeprowadzać przeglądy robocze (okresowe) mające na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym. Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku jest obowiązana przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku.

4. Tablica IV: Ekspertyzy i opinie techniczne. Tutaj należy wpisywać dane odnoszące się do: ekspertyz, badań technicznych obiektu, opinii, orzeczeń technicznych, dokumentacji technicznej i innych opracowań dotyczących stanu obiektu, których rodzaju nie określono w innych tablicach. Wpis powinien zawierać: datę sporządzenia ekspertyzy lub opinii technicznej, imię i nazwisko osoby, która sporządziła ekspertyzę lub opinię techniczną, informacje o przyczynach zlecenia opracowania oraz cel, dla którego została opracowana ekspertyza lub opinia techniczna, wnioski wynikające z ekspertyzy lub opinii technicznej, sposób wykorzystania ekspertyzy lub opinii technicznej.

5. Tablica V: Przeglądy techniczne, konserwacja oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych. Tytuł tablicy V wyjaśnia wszystko: wpisujemy dane o przeglądach technicznych, konserwacjach oraz naprawach urządzeń przeciwpożarowych, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2022 r. poz. 2057). Zapisy powinny uwzględniać: datę i zakres przeprowadzonych przeglądu technicznego, konserwacji lub naprawy urządzeń przeciwpożarowych, imię i nazwisko osoby, która dokonała przeglądu technicznego, konserwacji lub naprawy urządzeń przeciwpożarowych, wnioski z dokonanych przeglądu technicznego, konserwacji lub naprawy urządzeń przeciwpożarowych.

6. Tablica VI: ,,Roboty budowlane związane z obiektem budowlanym wykonywane po oddaniu do użytkowania" - wpisujemy kolejno: datę rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, zakres wykonanych robót budowlanych i dane identyfikujące protokół kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jeżeli wykonanie robót budowlanych stanowiło zalecenie z tej kontroli. W tym miejscu należy się kilka słów wyjaśnienia: remont obiektu nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz jedynie - zgłoszenia; do prac remontowych można przystąpić po 30 dniach, licząc od daty zgłoszenia; podstawa prawna: art 29 i 30 Prawa budowlanego. Na wykonanie robót modernizacyjnych potrzebne jest pozwolenie na budowę; podstawa prawna: art 28 i 29 Prawa budowlanego. Do tablicy VIII należy wpisać numer pozwolenia na budowę, dane pisma zgłoszeniowego - dla remontu lub dane pozwolenia - dla modernizacji.

7. Tablica VII: Katastrofy budowlane dotyczące obiektu budowlanego. W tej tablicy należy wpisać: datę katastrofy budowlanej, zakres katastrofy budowlanej, ustalone przyczyny katastrofy budowlanej. Proszę o zapoznanie się teraz z postanowieniami: art 73, art 74, art 75, art 76 Prawa budowlanego . Doprecyzowując: zapis w omawianej tablicy należy przeprowadzić w wypadku katastrofy budowlanej, uszkodzeń elementów wbudowanych, awarii urządzeń związanych z budynkiem, jak np: dźwigu, hydroforu, pomp, wentylatorów lub awarii instalacji. Podstawą zapisu jest protokół komisji powołanej przez nadzór budowlany (jeśli jest to katastrofa) lub powołanej przez właściciela lub zarządcę (jeśli jest to awaria). Protokoły trzeba przechować, zgodnie z ustaloną jednoznacznie systematyką (o czym Państwo już wiedzą).

8. Tablica VIII: Decyzje, postanowienia, zaświadczenia. Tablica VIII jest przeznaczona do wpisywania danych o decyzjach, postanowieniach, zaświadczeniach i innych dokumentach wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego. Należy wprowadzić: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania decyzji, postanowienia, zaświadczenia lub innego dokumentu, informacje dotyczące rodzaju i treści wydanych decyzji, postanowienia, zaświadczenia lub innego dokumentu. Na przykład wpisujemy dane pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu. Prawo budowlane odnosi się do zmian sposobu użytkowania obiektu w art.32 i art. 71. Wpisu dokonuje się tylko wtedy, gdy dokumenty te zostały sporządzone - nie w każdych okolicznościach zmian sposobu użytkowania są dokumenty wymagane.

Od 24 wersji programu PRZEGLĄD udostępniliśmy wzór nowej książki KOB, określonej przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r., poz 2778, który to wzór można wykorzystać, po wydruku, dla własnych obiektów. Wydrukowana Książka Obiektu Budowlanego zawiera wszystkie elementy określone powyższym przepisem.

 

 
 
  © Copyright 2002 - 2024 Andrzej Jan Wiktor, Nowy Sącz. Wszelkie prawa zastrzeżone.